Nacharbeiten auf einer Baustelle
Nacharbeiten erfolgen auf der Baustelle, wenn sich bei der Abnahme Mängel ergeben. Diese sind auch per Software festzustellen, weil in einer App die Überprüfung des Ist-Zustandes mit den Planungsvorgaben möglich ist.
Wer bezahlt für die Nacharbeiten auf der Baustelle?
Die Kosten übernimmt das Bauunternehmen, weil es die Bauausführung verantwortet und sich die Mängel während der Bauzeit ergeben haben. Per App ist zu überprüfen, inwieweit es sich um vertragswidrige Mängel handelt, welche der per Software bereitgestellten Planung in erheblichem Umfang zuwiderlaufen. Die Nacharbeit ist während der Bauausführung durchzuführen und unterscheidet sich damit von der Behebung aufgrund von Mängelansprüchen, die sich aus der Gewährleistung ergeben. Diese werden erst nach der Abnahme der Bauleistungen festgestellt. Das Verschulden des Bauunternehmers muss für Nacharbeiten auf dessen Kosten festgestellt werden. Es kann äußere Umstände wie einen mangelhaften Baugrund geben, die er nicht verschuldet. Allerdings werden in der Regel solche äußeren Umstände schon während der Bauphase festgestellt. Sie führen daher nicht im eigentlichen Sinne zu Nacharbeiten.
Welche Aufgabe hat der Bauherr?
Der Bauherr hat als Auftraggeber die Aufgabe, die Bauausführung angemessen und im Rahmen seiner Möglichkeiten und seiner Expertise zu überwachen. Wenn ihm die Zeit und die Expertise komplett fehlen, kann er hierfür einen qualifizierten Fachmann einsetzen. Festgestellte Mängel sind während der Bauzeit unverzüglich anzuzeigen und nötigenfalls zu rügen. Dabei empfiehlt sich stets die schriftliche Mängelanzeige.
Möglichkeiten des Auftraggebers bei Mängeln
Bei festgestellten Mängeln kann der Auftraggeber Abschlagszahlungen zurückbehalten. Laut § 641 Absatz 3 BGB dürfen diese die doppelte Höhe des bewerteten Mangels in Geld aufweisen. Der Rückbehalt ist bis zur Mangelbeseitigung zulässig. Der Rückhaltungsbetrag ist bei allen Baumaßnahmen zulässig, er hängt auch nicht von der Vertragsart ab. Eine Voraussetzung ist allerdings die lückenlose Vertragsgestaltung zwischen Auftraggeber und ‑nehmer. Der Vertrag wird in seiner üblichen Form stets verlangen, dass auszuführende Arbeiten fach‑, sach- und termingerecht nach vereinbarter Leistungsbeschreibung ausgeführt werden. Auch die unverzügliche Mängelanzeige verlangen betreffende Verträge, was die Pflicht des Auftraggebers zur Bauüberwachung manifestiert.
Vorgehensweise bei einer Mängelrüge
Wenn Auftraggeber eine mangelnde Abdichtung, Fehler in der Dämmung oder Risse im Mauerwerk feststellen, sollten sie schnell handeln und nötigenfalls einen unabhängigen Bauherrenberater hinzuziehen. Ein Baumangel liegt dann vor, wenn das Bauwerk unrichtig, nicht funktionsfähig oder nicht vollständig fertiggestellt wurde. Maßgeblich sind die Vorgaben im Vertrag und seiner Baubeschreibung. Ein Mangel wäre beispielsweise festzustellen, wenn die Treppe statt aus dem vereinbarten Eichenholz aus Fichte gebaut wurde. Gewisse Selbstverständlichkeiten müssen nicht einmal gesondert vertraglich geregelt werden. Dazu gehört etwa die Verwendung von frostsicheren Terrassenfliesen. In so einem Fall gelten sogenannten allgemeinen Regeln der Technik. Mit der Mängelrüge oder Mängelanzeige teilt der Auftraggeber dem Auftragnehmer schriftlich den Mangel mit und setzt eine Frist zur Mängelbeseitigung. Damit wird der Rahmen für Nacharbeiten definiert. Die Frist für die Nacherfüllung muss angemessen sein. Die genaue Vorgehensweise regeln die §§ 634, 635 BGB. Mängel sollten vor der Bauabnahme festgestellt werden. Danach kann der Beweis schwierig werden, dass die Verantwortung beim Bauunternehmen liegt. Eigene Reparaturversuche sollten Bauherr keinesfalls unternehmen, weil diese wichtige Beweise zerstören und unter Umständen die Gewährleistung hemmen.