Wozu dient ein Abnahmeprotokoll auf einer Baustelle?
Das Abnahmeprotokoll wird bei der Übergabe des fertigen Objekts an den Bauherren angefertigt. In moderner Form lässt es sich digital erstellen, wofür es die entsprechende Software mit App gibt. Das Bauunternehmen erhält nach der Abnahme den Rest der vereinbarten Vergütung. Anschließend beginnt die Gewährleistungsfrist.
Worauf muss der Bauherr beim Anfertigen des Abnahmeprotokolls achten?
Der Bauherr und Auftraggeber kann vom Bauunternehmen Nachbesserungen verlangen, wenn er bei der Abnahme auf der Baustelle Mängel feststellt. Idealerweise lädt er sich die Software für das Abnahmeprotokoll selbst herunter, damit er die Abnahme auf der Baustelle per App digital protokollieren kann. Wer sich als privater Bauherr fachlich nicht sicher genug fühlt, sollte einen Bauberater hinzuziehen. Die Bauabnahme ist immerhin der Schlusspunkt des gesamten Bauvorhabens. Es sind allerdings auch protokollierte Abnahmen von Teilleistungen möglich. Nach der Abnahme geht das Gebäude von der Bau- in seine Nutzungsphase über, was auch bedeutet, dass es der Bauherr mit allen Rechten und Pflichten übernimmt. Die ordnungsgemäße Protokollierung der Abnahme ist daher für beide Seiten sinnvoll, weil es immer auch um die nachfolgende Gewährleistung geht. Mängel sind im Abnahmeprotokoll festzuhalten. Es gibt auch die nicht zu empfehlenden formlosen und sogar fiktive bzw. stillschweigende Abnahmen. Letztere treten automatisch nach einem gewissen Zeitablauf und auch nach Bezahlung der Schlussrechnung ein. Die protokollierte Bauabnahme hat diese Wirkungen:
- Die restliche Leistungsvergütung wird fällig.
- Es beginnt die Verjährungsfrist für sämtliche Mängelansprüche.
- Das Risiko einer zufälligen Verschlechterung geht nun auf den Auftraggeber über.
- Für nicht protokollierte Mängel verliert der Bauherr die Gewährleistungsansprüche.
- Wenn der Bauherr im Abnahmeprotokoll keinen Vorbehalt erklärt, geht die Beweislast für später festgestellte Mängel auf ihn über.
Anfertigung des Abnahmeprotokolls
Das Protokoll wird vor Ort im Beisein beider Parteien (Auftraggeber und Auftragnehmer) angefertigt. Die Abnahme benötigt eine gewisse Zeit. Bauherren ist zu empfehlen, das fertige Objekt schon vor der Abnahme zu begehen. Falls sie einen Sachverständigen hinzuziehen, sollte dieser zugegen sein. Das Protokoll listet festgestellte Mängel auf, zu denen auch diejenigen gehören, die schon in der Bauphase gerügt worden waren und bislang nicht beseitigt wurden. Den endgültigen Befund hält das Abnahmeprotokoll fest, von dem beide Vertragspartner eine Ausfertigung erhalten. Sollte der Bauherr eine Mängelbeseitigung verlangen, kann er die Unterschrift unter dem Abnahmeprotokoll verweigern und nochmals eine Frist für die Mängelbeseitigung setzen. Dies muss unbedingt dokumentiert werden, weil ansonsten die fiktive Abnahme wegen Fristüberschreitung droht.
Wie kann es zur fiktiven Abnahme kommen?
Hierfür gibt es die Szenarien, dass der Bauherr nicht in einer angemessenen Frist auf einer förmlichen Abnahme bestand und es daher auch kein Abnahmeprotokoll gibt, er des Weiteren die Schlussrate ohne Abnahme bezahlt hat und drittens das Objekt schon bestimmungsgemäß genutzt hat. Diese drei Möglichkeiten eröffnen dem Auftragnehmer die Möglichkeit, die Abnahme als abgeschlossen zu definieren, womit er im Streitfall recht bekommen könnte. Die Frist für eine Nutzung nach Fertigstellung liegt bei sechs Werktagen: Wenn der Auftraggeber dann das Objekt bezieht oder anderweitig bestimmungsgemäß nutzt, gilt es als abgenommen. Die Frist für die Abnahme ohne eigene Nutzung liegt bei 12 Werktagen nach der schriftlichen Mitteilung des Auftragnehmers zur Fertigstellung.