Wozu dient ein Abnah­me­pro­to­koll auf einer Bau­stel­le?

Das Abnah­me­pro­to­koll wird bei der Über­ga­be des fer­ti­gen Objekts an den Bau­her­ren ange­fer­tigt. In moder­ner Form lässt es sich digi­tal erstel­len, wofür es die ent­spre­chen­de Soft­ware mit App gibt. Das Bau­un­ter­neh­men erhält nach der Abnah­me den Rest der ver­ein­bar­ten Ver­gü­tung. Anschlie­ßend beginnt die Gewährleistungsfrist.

Wor­auf muss der Bau­herr beim Anfer­ti­gen des Abnah­me­pro­to­kolls achten?

Der Bau­herr und Auf­trag­ge­ber kann vom Bau­un­ter­neh­men Nach­bes­se­run­gen ver­lan­gen, wenn er bei der Abnah­me auf der Bau­stel­le Män­gel fest­stellt. Idea­ler­wei­se lädt er sich die Soft­ware für das Abnah­me­pro­to­koll selbst her­un­ter, damit er die Abnah­me auf der Bau­stel­le per App digi­tal pro­to­kol­lie­ren kann. Wer sich als pri­va­ter Bau­herr fach­lich nicht sicher genug fühlt, soll­te einen Bau­be­ra­ter hin­zu­zie­hen. Die Bau­ab­nah­me ist immer­hin der Schluss­punkt des gesam­ten Bau­vor­ha­bens. Es sind aller­dings auch pro­to­kol­lier­te Abnah­men von Teil­leis­tun­gen mög­lich. Nach der Abnah­me geht das Gebäu­de von der Bau- in sei­ne Nut­zungs­pha­se über, was auch bedeu­tet, dass es der Bau­herr mit allen Rech­ten und Pflich­ten über­nimmt. Die ord­nungs­ge­mä­ße Pro­to­kol­lie­rung der Abnah­me ist daher für bei­de Sei­ten sinn­voll, weil es immer auch um die nach­fol­gen­de Gewähr­leis­tung geht. Män­gel sind im Abnah­me­pro­to­koll fest­zu­hal­ten. Es gibt auch die nicht zu emp­feh­len­den form­lo­sen und sogar fik­ti­ve bzw. still­schwei­gen­de Abnah­men. Letz­te­re tre­ten auto­ma­tisch nach einem gewis­sen Zeit­ab­lauf und auch nach Bezah­lung der Schluss­rech­nung ein. Die pro­to­kol­lier­te Bau­ab­nah­me hat die­se Wirkungen:

  • Die rest­li­che Leis­tungs­ver­gü­tung wird fällig.
  • Es beginnt die Ver­jäh­rungs­frist für sämt­li­che Mängelansprüche.
  • Das Risi­ko einer zufäl­li­gen Ver­schlech­te­rung geht nun auf den Auf­trag­ge­ber über.
  • Für nicht pro­to­kol­lier­te Män­gel ver­liert der Bau­herr die Gewährleistungsansprüche.
  • Wenn der Bau­herr im Abnah­me­pro­to­koll kei­nen Vor­be­halt erklärt, geht die Beweis­last für spä­ter fest­ge­stell­te Män­gel auf ihn über.

Anfer­ti­gung des Abnahmeprotokolls

Das Pro­to­koll wird vor Ort im Bei­sein bei­der Par­tei­en (Auf­trag­ge­ber und Auf­trag­neh­mer) ange­fer­tigt. Die Abnah­me benö­tigt eine gewis­se Zeit. Bau­her­ren ist zu emp­feh­len, das fer­ti­ge Objekt schon vor der Abnah­me zu bege­hen. Falls sie einen Sach­ver­stän­di­gen hin­zu­zie­hen, soll­te die­ser zuge­gen sein. Das Pro­to­koll lis­tet fest­ge­stell­te Män­gel auf, zu denen auch die­je­ni­gen gehö­ren, die schon in der Bau­pha­se gerügt wor­den waren und bis­lang nicht besei­tigt wur­den. Den end­gül­ti­gen Befund hält das Abnah­me­pro­to­koll fest, von dem bei­de Ver­trags­part­ner eine Aus­fer­ti­gung erhal­ten. Soll­te der Bau­herr eine Män­gel­be­sei­ti­gung ver­lan­gen, kann er die Unter­schrift unter dem Abnah­me­pro­to­koll ver­wei­gern und noch­mals eine Frist für die Män­gel­be­sei­ti­gung set­zen. Dies muss unbe­dingt doku­men­tiert wer­den, weil ansons­ten die fik­ti­ve Abnah­me wegen Fris­t­über­schrei­tung droht.

Wie kann es zur fik­ti­ven Abnah­me kommen?

Hier­für gibt es die Sze­na­ri­en, dass der Bau­herr nicht in einer ange­mes­se­nen Frist auf einer förm­li­chen Abnah­me bestand und es daher auch kein Abnah­me­pro­to­koll gibt, er des Wei­te­ren die Schluss­ra­te ohne Abnah­me bezahlt hat und drit­tens das Objekt schon bestim­mungs­ge­mäß genutzt hat. Die­se drei Mög­lich­kei­ten eröff­nen dem Auf­trag­neh­mer die Mög­lich­keit, die Abnah­me als abge­schlos­sen zu defi­nie­ren, womit er im Streit­fall recht bekom­men könn­te. Die Frist für eine Nut­zung nach Fer­tig­stel­lung liegt bei sechs Werk­ta­gen: Wenn der Auf­trag­ge­ber dann das Objekt bezieht oder ander­wei­tig bestim­mungs­ge­mäß nutzt, gilt es als abge­nom­men. Die Frist für die Abnah­me ohne eige­ne Nut­zung liegt bei 12 Werk­ta­gen nach der schrift­li­chen Mit­tei­lung des Auf­trag­neh­mers zur Fertigstellung.